Osmo Ojanen kertoi viikkokouksessamme 12.1.2023 Järvenpään Perhelän korttelin 20 vuoden uudistamisprojekteista ja uuden Buelvardikorttelin tämän hetkisestä tilanteesta. Esitelmän teksti ohessa:
BULEVARDIKORTTELI JÄRVENPÄÄ
Perhelä vuonna 1960
Osuuskauppa Perhelä on ollut historiassa paikkakunnan merkittävin kauppapaikka ja sen sijaintikorttelia on perinteisesti pidetty Järvenpään keskustana.
Vuoden 1960 kuvassa reilun 10000 asukkaan Järvenpäässä Perhelän keskusliike näyttäytyi jo varsin suurena.Perhelän silloinen johtaja Kalle Valasma (s.1908) oli liittynyt Järvenpään rotaryklubiin 1962 ja hänen laajoja paikkakunnan historiatietoja saimme me nuoret rotarit 1980-1990 luvuilla kuulla.
Perhelän kortteli ennen purkamista.
Kaupunki kehittyi nopeasti. Perhelän korttelia oli saneerattu ja uudisrakennettu 2000-luvulle tultaessa monesti. Yli 30000 asukkaan kaupungissa päättäjät olivat tulleet siihen tulokseen,että korttelin rakennusten saneeraus oli tullut tiensä päähän ja kortteli täytyy uudisrakentaa.
Vuoden 2007 suunnitelma
Hyvin usein merkittävien rakennuskohteiden ideoita ja toteutusta haetaan arkkitehtien kilpailuhankkeilla. Näin käynnistyi tässäkin kilpailu neljän arkkitehtitoimiston kesken. Sisäänjättöaika oli 28.9.2007.
Voittajaksi julistettiin arkkitehtiryhmä A6 Oy, jossa toimivat arkkitehdit Jyrki Haukkavaara, Eeva Kilpiö, Jukka Linko, Tapio Saarelainen ja Jaakko Sutela.
Havainnekuva 2007.
Voittajatyön nimi oli Semafoori. Työssä on nähtävissä joitakin piirteitä nyt toteutuvasta suunnitelmasta, vaikkakin kyseessä olivat eri arkkitehtitoimistot.
Miksei hanke sitten lähtenyt liikkeelle kilpailun ratkettua. Keskeisin syy lienee korttelin omistus. Kaupunki ei omistanut korttelista juuri mitään, omistajilla oli erilaisia intressejä eikä rakennusliike Skanska Oy saanut omistajilta yhteistä maankäyttösuunnitelmaa hankkeen toteuttamiseksi kaupungin kanssa.
Hankkeeseen tuli useamman vuoden tauko.Taustalla kaupunki lähti hankkimaan korttelin osia omakseen pala palalta oman kiinteistöyhtiönsä lukuun. Yhtiö sai korttelin haltuunsa v. 2015 kesällä. Viimeisenä osana kaupunki osti OP:n eläkassa Verson osakkeet.
Tämän jälkeen kaupunki käynnisti hiljaiset neuvottelut muutaman rakennusliikkeen kanssa. Liikkeet tekivät ehdotuksia rakentamisesta. Kaupunki ei yleisesti informoinut suunnitelmista asukkaita, kun se toimi kiinteistöyhtiönsä suojissa. Tätä salailua jotkut luottamushenkilöt pitivät pahana.
Kuitenkin kaupunki hyväksyi Rakennusliike Lujatalon suunnitelman Asunto Oy Perhelän Huipun toteuttamisesta. Kaupunki teki yhtiön kanssa esisopimuksen korttelin rakentamisesta. Kerrostalo olisi 26-kerroksinen ja korttelin pysäköinti hoidettaisiin rakentamalla kaksi kerrosta maanalaista pysäköintiä.
Purettu Perhelän kortteli
Syksyllä 1.10.2018 Lujatalo Oy vetäytyi esisopimuksesta maksamalla pienen sovitun sopimussakon (20000 e). Syyksi yhtiö sanoi voimakkaan rakennuskustannusten nousun. Ilmeisesti myös ennakkomarkkinoinnin näkymät olivat vaisuja. Tosiasiassa yhtiö oli varmasti käyttänyt Perhelän Huipun ennakkosuunnitteluun monikymmenkertaisen rahamäärän sopimussakkoon verrattuna.
Tässä vaiheessa kortteli oli purettu ja oli selvää, että kaupungilla oli paineita saada kaupungin arvokkaimman korttelin rakennustyöt käyntiin.
Neuvottelut käynnistettiin Rakennusliike YIT Oyj:n kanssa, Lähtökohtana oli ainakin osittain Lujatalo Oy:n suunnitelma. Tähän neuvoteltiin muutoksia. Korkeimman asuintalon kerroslukua laskettiin 20- kerroksiseksi ja kahdesta maanalaisesta pysäköintikerroksesta luovuttiin. Perhelän korttelin maaperä on pehmeää, joten rakennukset perustetaan teräsbetonipaaluille. Myös pohjavesi on melko lähellä maanpintaa, jolloin maanalaisten pysäköintitilojen rakentaminen olisi edellyttänyt niiden vesipaine-eristämistä ja nostanut niiden rakentamishintaa. Sopijapuolet ratkaisivat asian niin, että itse kortteliin tulee 85 pysäköintipaikkaa. Kaupunki luovuttaa Asemanmäen paikoitustalosta 118 pysäkointipaikkaa hankkeelle ja YIT Oy toteuttaa 138 pysäköintipaikkaa ns. matkahuollon tontille.
Kun rakennusten kokonaisuus ja pysäköinti oli saatu sovittua, osapuolet solmivat korttelin kaupan 11.11.2019 noin 10 milj. euron hinnalla. Kortteliin tulee liiketilaa, toimistotilaa ja asuintilaa yhteensä 30500 m2. Korttelin pinta-ala on 9800 m2, joten tehokkuus on korkea.
Kaupunki aloitti neuvottelujen pohjalta korttelin asemakaavan laadinnan. Luonnos valmistui nopeasti seuraavan vuoden alussa ja lopullinen kaava vahvistettiin vuoden lopussa.
YIT yhtiö aloitti korttelin yksityiskohtaisen suunnittelun heti ostamisen jälkeen.
Suunnitteluryhmään kuului seuraavat konsultit:
Arkkitehti Aihio Arkkitehdit, v.2021 nimi muuttui Arco Architecture Company Oy ja siihen liittyi muitakin toimistoja
LVI-suunnittelija SWECO-Talotekniikka Oy Suomi
Rakennesuunnittelu A-lnsinöörit Suunnittelu Oy
Sähkösuunnittelu SWECO-Talotekniikka Oy
Valvonta SitoWise Oy
Kaikki suunnittelutoimistot ovat lähes alansa suurimpia Suomessa. Tämä mahdollisti suuren hankkeen etenemisen rakennusvaiheeseen reilussa vuodessa.
Toimistorakennus
YIT Oyj aloitti maanrakennustyöt huhtikuussa 2021. Vielä ennen rakennustöiden alkamista YIT OYJ julkaisi lehdistötiedotteen 9.7.2020, jossa yhtiö kertoi, että OP Uusimaa ja Järvenpään kaupunki tulevat Perhelän toimistotalon pitkäaikaisiksi päävuokralaisiksi. Tamä luonnollisesti helpotti toimistotalon myyntiä, joka tapahtui 7.7.2021. Ostajana oli saksalainen sijoittajayhtiö Quadoro. Kauppahinta oli noin 32milj.eur. Toimistotalon laajuus on 6700 m2, joten neliöhinta on noin 5000 eur/m2 (4800). (Karkeasti arvioiden koko korttelin arvo on noin 150 miljoonaa euroa.)
Samoin jo ennen maanrakennustöiden alkamista OP-Vuokrakoti Oy osti Bulevardikorttelin talon D eli AsOy Järvenpään Basson, joka sijaitsee Helsingintien ja Ahomaanraitin kulmauksessa. Kauppa tapahtui jo kesäkuussa 2021 siis ennen toimistotalokauppaa. Osapuolet eivät julkistaneet kauppahintaa.
Talo valmistui vuoden 2022 syyskuun lopulla. Talossa on 13 kerrosta. Kuten nimestä ilmenee talo on puhtaasti vuokratalo. Ensimmäisessä kerroksessa on muutama liiketila : Anytime henkilöstöpalvelut, Kauneushuone Valentina ja tatuointiliike Finnline Tattoo Studio. Kerroksissa 2-13 on normaalisti yhdeksän asuntoa /kerros. Yksiöitä yhteensä 46 kpl, kaksioita 35 kpl ja kolmioita 23 kpl, Asunnot vuokraa Newsec Asset Managemento. Vuokraustoiminta alkoi heinäkuussa 2022 ja vuokrausaste on nyt selvästi yli 50%.
Toimistorakennus valmistui viime marraskuussa ja sisäänmuutto taloon on jo tapahtunut. Ensimmäisenä muutti talon seitsemänteen kerrokseen HUS:n varaamana nuorisopsygiatrian poliklinikka 8.12 ja seuraavana päivänä avautui Uudenmaan nuorisopsykiatrian päivystysyksikkö, jolloin suuri osa kerroksesta tulee nuorisopsykiatrialle.Lopun osan seitsemännen kerroksen tiloista saa Järvenpään kaupungin Mestaritoiminta ja Mestariasunnot.
Kahdeksas kerros, joka on vajaa, on varattu neuvottelutiloille, joista avautuu mahtavat 150 m2 ikkunat pohjoiseen. Neuvottelutilaan mahtuu tarvittaessa kerralla 110 henkeä.
OP Uusimaan tilat avautuivat 2.1.2023 alkaen. Ensimmäiseen kerrokseen tullaan A-portaasta (Mannilantien päädystä) ja siellä sijaitsevat info, kassapalvelut sekä OP-Koti. Kolmannessa kerroksessa on tilat asiakasneuvotteluille. Neljännen kerroksen tilat on varattu henkilöstön työskentelytiloiksi. Kaikki palvelut niin henkilö- kuin yritysasiakkaidenkin pankki-,vahinko- kuin varallisuudenkin palvelut pysyvät ennallaan. Ainoastaan pankkilokeropalvelut paikallisesti lakkaavat. OP:n tilat uudessa konttorissa ovat noin 2000 m2 eli noin 1700 m2 vähemmän kuin entisessä konttorissa. Henkilöstötilat kolmannessa ja neljännessä kerroksessa ovat maisemakonttoritiloja. Myös etätyöskentely on mahdollista. Kaikkiaan
OP:n tiloissa työskentelee noin 90 henkilöä.
Korttelin ensimmäisen kerroksen pohjapiirrustus.
Järvenpään kaupunki on muuttanut uuteen toimistorakennukseen 9.1.2023. Kaikkiaan tänne sijoittuu noin 220 kaupungin työntekijää, myös Mestaritoiminta ,Mestariasunnot ja Vesilaitos, Yleisön kannalta tärkein piste on kolmannen kerroksen info-palvelupäste,josta löytyy sähköiset infotaulut, kassapalvelut, tekninen neuvonta sekä vapaa-ajan palvelupiste. Hallinto- ja asiantuntijatehtävissä työskentelevät toimiston neljännessä,viidennessä ja kuudennessa kerroksessa. Järvenpään kaupungin osalta toimisto on ns. maisemakonttori. Kenelläkään ei ole omaa huonetta ja kannettava tietokone otetaan pääsääntoisesti kotiin. Tähän työskentelyyn on helposti liitettävissä etätyöskentely kotona, koska omaa tietokonetta joudutaan pääsääntöisesti kuljettamaan kotona. Jopa kaupunginjohtaja kertoo, ettei hänellä ole varsinaista omaa huonetta.
Toimistorakennuksen ensimmäisen kerroksen puolivälissä on syvennys,josta pääsee 85-paikkaiseen parkkihalliin, Parkkihalli on valmis ja käytössä samoin on valmis myös Asemanmäen 118 parkkipaikkaa. Pysäköinti on siis aikataulussa.
Toimistorakennuksen ensimmäisen kerroksen pohjoispäässä on huomattavan suuri alumiiniovilla varustettu lastaus- ja huoltopiha, josta lähtee tavarankuljetus koko kortteliin.
Syyskuussa 2022 YIT aloitti talon C rakentamisen. Sitä ennen talosta oli muodostettu As Oy Järnenpään Balanssi. Yhtiö on kokonaisuudessaan myyty Asuntorahastolle, mutta tarkempaa sijoittajaa ei yhdysyhenkilö ilmaissut. Talo on siis kokonaisuudessaan vuokra-asuntoja ja liike- ja toimistotiloja.
Talon työt alkoivat maanrakennustöillä, mutta koska koko korttelissa ei ole yhtään kellaritiloja, jäivät maanrakennustyöt melko vähäisiksi. Tämän jälkeen suoritettiin teräsbetonipaalutus 300×300 paaluilla. Paalutussyvyys vaihteli alle 10m hiukan yli 15m, jonka jälkeen tehtiin perustuksia. Betonoelementtien asennus on kohteessa suuri ja kallis työvaihe. EIementtejä on toimittaneet:
MH Betoni – Basso ja Balanssi julkisivut
Isoportti — Kaikki väliseinäelementit&parkkihalli
Rudus – Elpohormit&portaat
Betset — E-Rakennuksen julkisivut ja väliseinäelementit
Sisustustyöt ja maalaukset tehdään joko pikku urakoina tai omalla työvoimalla.
As.Oy Balanssiin tulee liiketiloja kahteen alimpaan kerrokseen.Tilat on varattu, mutta ei vielä julkistamiskeIpoisia.KoImanteen kerrokseen tulee hiukan toimistotilaa ja HUS on varannut yhteensä 2000m2 tilaa, josta Balanssiin tulee n.1600m2. Tämä tarkoittaa pyöreästi kolmea kerrosta. Asunnoille jää seitsemisen kerrosta. Yhteensä 70 asuntoa. Vuokra-asuntojen koot vaihtelevat 30-80 m2 ja kerrokset ovat pääosin identtiset. Balanssi valmistuu loppuvuodesta 2023.
Havainnekuva valmiista Bulevardikorttelista.
Korttelin eteläpäähän Sibeliuksenkadun varteen tulee talo E yksi- osittain kaksikerroksinen liiketila, joka on päivittäistavarakauppa. Liiketila on kokonaisuutena myyty. Omistaja ainakin osittain on OP-sijoitusyhtiö. Liiketilaa sillä tulee olemaan noin 1000 m2. Liikkeen pitäjä on todennäköisesti tiedossa, muttei julkisesti.
Viimeisenä asuintalona lähtee liikkeelle talo A. Tähän tulee 20-kerrosta ja sen aloitus tapahtuu tämän vuoden lopulla tai vuoden 2024 alussa. Suunnittelu on vasta alkutekijöissään. Kaksi alinta kerrosta on liiketilaa loput asuntoja. Taloon tulee noin 140 asuntoa. Asuinkerrokset eivät ole identtisiä ja ne on todennäköisesti omistusasuntoja. Talon rakentaminen tulee kestämään noin 24 kk melko ahtaissa oloissa.
Viimeisen yksikerroksisen reilun 1400 m2 liiketilasta F käydään vuokralaisten kanssa neuvotteluja. Tiloihin tullee useita yrittäjiä. Aikataulu seurailee taloa A.
YHTEENVETO BULEVARDIKORTTELIN RAKENTAMISESTA
Ajallisesti Bulevardikorttelin suunnittelusta sen toteutukseen tulee kulumaan noin 20 v. Sekä Järvenpään virkamiehet että luottamusmiehet ovat projektin aikana vaihtuneet (luottamusmiehet moneen kertaan). Aika on melko pitkä. Varmaan korttelin useat omistajat, jotka eivät saaneet aikaan yhteistä sopimusta maankäytöstä johti siihen, että kaupunki vähitellen osti pala kerrallaan korttelin ja tähän kului aikaa. Kun vielä ensimmäinen valittu rakennusliike luopui hankkeesta tuli tästä kahden vuoden ylimääräinen viive. Korttelin elinkaari tulee kuitenkin olemaan hankkeeseen nähden useampikertainen.
Entä Järvenpään keskustan elinvoima? Se tulee varmasti lisääntymään, tuleehan kortteliin yli 300 uutta asuntoa ja vähintäin 500 uutta asukasta sekä vähintään 4000 m2 uutta liiketilaa ja toimistotiloja lähes 9000 m2.Nämä tuovat selvästi lisää vilkkautta keskustaan.
Yli 100 rakennettua ja 70 rakenteilla olevaa korttelin asuntoa ovat vuokra-asuntoja. Viimeisen talon 140 asuntoa ovat todennäköisesti omistusasuntoja.
Vuora-asunnoista on tällä hetkellä Järvenpäässä jopa ylitarjontaa. Korttelin asuntojen keskikoko on melko pieni noin 45 m2. Tosin viimeaikoina valmistuneiden kerrostaloasuntojen keskikoko on ollut täällä vielä pienempi alle 40 m2.
Koko Bulevardikortteli on valmis v.2025 lopussa tai 2026 alussa,jonka jälkeen korttelin länsipuolella alkavat uudisrakennustyöt.
